一、案例相关信息

案例类型（诉讼或非诉讼）：诉讼

业务类别：商品房预约合同纠纷

案件代理时间：2024年1月31日

代理律师姓名：吴蔚石

律师事务所名称：浙江律信律师事务所

检索主题词：商品房预约合同纠纷 本约合同 违约责任

二、案例正文

（一）案情简介

l.案件背景。本案系一起商品房预约合同纠纷，二原告（反诉被告）A与B为共同出资购房的消费者，被告（反诉原告）C公司为房地产开发企业。同时，A担任案涉楼盘的销售公司总监一职，负责为C公司销售房产。A、B基于投资目的与C公司签署了《认购协议》及《签约确认单》，认购房屋一套，并支付了定金及房屋首付款共80余万元。然而，由于C公司未在合理期限内安排网签手续，导致双方未能签订正式的商品房买卖合同。后恰逢案涉楼盘延期交付以及行情下跌，长时间的拖延致使A、B的投资计划失败，遂意图解除合同并要求返还首付款。然而，C公司坚持罚没定金，双方因此产生争议。

代理人接案后，以《认购协议》及《签约确认单》均为预约合同为核心诉讼思路展开分析。通过反复沟通确认，A作为销售公司总监对于本约合同未成立不存在过错，并以此为基础发动诉讼，请求解除预约合同并返还已付款项。在诉讼过程中，C公司提起反诉，主张A、B未按约办理网签及贷款手续构成根本违约，进一步增加了案件的法律争议。

2.案件结果。一审法官充分采纳了律师提出的以下核心观点：认定《认购协议》及《确认单》为预约合同，而非本约合同；确认C公司未尽合理通知义务，对本约合同未成立负有主要责任；明确A、B不存在违约行为，驳回C公司关于罚没定金的反诉请求。最终，法院判决支持A、B的诉讼请求，解除双方预约合同，判令C公司返还全部已收款项，并赔偿相应的利息损失。本案因涉及预约合同与本约合同的法律性质认定，以及未履行网签义务的责任归属等问题，与消费者利益关系密切，相关法律适用具有一定的代表性。

（二）法律适用分析

本案的核心争议在于：一是《认购协议》及《签约确认单》是否构成商品房买卖合同（本约合同）；二是未签订本约合同的责任归属问题；三是违约责任的认定及赔偿范围。

1.关于预约合同的认定

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，商品房买卖合同需具备周延的内容约定且出卖人已收取购房款才能被认定为本约合同。本案中，虽然购买人支付了购房款80万余元，但是双方仅签署了《认购协议》和《签约确认单》，上述文件并未涵盖商品房买卖合同的主要条款，例如交付时间、质量标准等关键内容，因此无法被认定为本约合同，而应属于预约合同。法官采纳了代理律师的观点，明确指出《签约确认单》虽加盖了C公司的公章，但其内容过于简略，不具备本约合同的形式要件。

2.关于未签订本约合同的责任归属

在预约合同框架下，未签订本约合同的原因成为判定违约责任的关键。代理人进行类案检索发现，裁审机构通常会结合证据查明哪一方未尽合理通知义务或存在其他阻碍行为。据此，代理人依据国务院住建部《房屋交易合同网签备案业务规范（试行）的通知》，提出C公司未能提供任何证据证明其在合理期限内通知A、B办理网签程序，而组织网签是交易模式中开发商的独立义务之观点。法院采纳了代理人的观点，认定C公司未履行该义务导致本约合同未能成立，应承担违约责任。

3.违约责任的认定及赔偿范围

基于上述分析，法官认定双方的预约合同因C公司的违约行为而解除，C公司应返还所有已收款项，并赔偿A和B的利息损失。C公司反诉主张的违约金缺乏依据不被支持。此外，根据《中华人民共和国民法典》第587条的规定，定金罚则适用于当事人明确违反合同主要义务的情形。本案中，由于C公司未按约组织网签，致使本约合同无法签订，故不应适用定金罚则。

（三）案例评析

结合本案判决结果和类案检索分析，我们认为裁审机构在处理商品房本约未签订（成立）情形下各方法律责任时通常遵循以下原则：

1.预约合同的认定标准

在商品房销售过程中，签约单、意向书等形式文件若缺乏具体、明确的条款内容，则一般被认定为预约合同。此类合同的主要功能是为后续本约合同的签订奠定基础，而非直接约束双方履行交易。

2.过错责任的分配

对于未签订本约合同的纠纷，裁审机构会重点审查双方是否存在过错。例如，若房开公司未能在合理期限内或预约合同约定期限内通知消费者办理网签手续，则可能被认定为违约方。现行司法实务以及行政监管等诸多位面均对房开公司在缔约程序中的合规性具有严格要求。

3.保护消费者的合法权益

商品房买卖属于大额消费行为，裁审机构倾向于从保护交易安全和消费者权益的角度出发，要求房开公司承担更高的注意义务。若因房开公司的过失导致交易失败，消费者有权主张解除合同并获得相应赔偿。

（四）办案启示

本案的办理是对律师专业能力、沟通协作以及案件细节把控能力的一次深刻检验。结合办案过程中的经验与思考，我有以下几点启示和感悟：

1.审慎判断事实，确保执业风险可控

委托人作为房开公司合作销售公司的销售经理，其身份具有一定的特殊性，可能在房屋购买流程中扮演多重角色。代理人必须保持高度的职业敏感性，审慎评估当事人是否可能对交易流程产生影响或干扰。通过反复与当事人沟通确认、核实证据材料，最终排除了其存在阻碍网签行为的可能性。在处理案件时，既要充分尊重当事人的陈述，也要以事实为依据，确保案件分析的客观性和全面性，排查潜在风险。

2.专业性源于沟通与合作

本案委托人长期从事房产行业，对房产网签流程及相关政策有着深入的理解。在案件办理过程中，我们多次就办案思路展开讨论，委托人也提供了大量关于房产网签的信息资料和合同范本，这些都为案件的论证提供了重要支持。律师的专业性不仅仅体现在法律层面，当案件涉及其他行业领域时，还需要与当事人密切合作，集思广益，共同完善案件的论证体系。

同时，本案在以下几个方面具有重要的指导意义：

1.强化房开公司程序合规性要求，推动行业规范发展

本案中，法院明确指出房开公司在商品房销售过程中负有组织网签的独立义务，并将未履行该义务的行为认定为违约。这一裁判结果不仅体现了法律对房开公司在程序合规性方面的严格要求，也为房地产行业的规范化运营敲响了警钟。房开公司作为交易中的强势一方，应当以更高的注意义务保障交易流程的透明与公平。这不仅有助于保护购房者的合法权益，也有助于提升整个行业的诚信水平和服务质量。

2.提醒购房者增强证据意识，维护自身合法权益

商品房买卖属于大额消费行为，涉及复杂的法律关系和交易流程。本案表明，在签署购房意向文件时，购房者应注重保留相关证据，例如付款凭证、沟通记录、通知文件等。这些证据不仅是证明事实的关键，也是在发生纠纷时维护自身权益的重要依据。通过本案，我们呼吁广大消费者在购房过程中提高证据意识和法律意识，及时留存证据并查阅法规。

3.为司法实践提供参考，促进裁判尺度的统一

本案在预约合同与本约合同的性质认定、未签订本约合同的责任归属以及违约责任的判定等方面，均作出了清晰而有力的分析，尤其是在商品房买卖纠纷中如何平衡双方权利义务、合理分配责任等问题上，具有重要的借鉴价值。通过典型案例的示范作用，为类似纠纷的解决提供了切实可行的路径，进一步推动司法实践中裁判尺度的统一。