简述“买卖不破租赁”与房产“抵押权”的冲突

    租赁权和抵押权同是关于财产的权利，租赁权属于债权，抵押权属于物权，双方的竞合和冲突在经济生活中时有发生。

    我国《合同法》第二百二十九条规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。即在租赁合同有效期间内，租赁物上有买卖、继承等使所有权发生变更行为的，租赁合同对新所有权人仍然有效，新所有权人不履行租赁义务时，承租人得以租赁权对抗新所有权人，这在法理学上称之为“买卖不破租赁”。

根据《物权法》第179条的规定，抵押权是债权人对债务人或者第三人不转移占有的担保财产，在债务人届期不履行债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，依法享有的就该抵押财产的变价处分权和优先受偿权的总称。抵押权普遍适用于银行和小额贷款公司的放贷活动中。

租赁权和抵押权两者发生竞合和冲突的情况主要有以下两种，第一，先抵押后出租；第二先出租后抵押。

第一种情况，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第六十六条规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力”。因此适用 “先物权后债权，物权优于债权”的原则，当债务人不履行还款义务时，债权人有权拍卖、变卖抵押物，并且优先受偿，而租赁关系也随着抵押权的实现而解除。

在第二种情况中，承租人对出租人之后的抵押行为不可预见，抵押权人对抵押权的实现风险在执行审慎审查义务后也可预知，故而适用“买卖不破租赁”原则。而对于已设定租赁权的房产而言，房屋价值的大小受到租赁时间长短的影响。在借贷关系中，借款人为逃避债务，会恶意伪造一份长期的、低价的租赁合同，而因为这份合同的存在导致房产无人竞拍或以极低价格成交，最终造成出借人债权无法得到清偿。为防范以上这种信贷风险，贷款人在放贷前应要求借款人书面说明抵押财产的具体情况，包括权属、租赁等详细信息，强调虚假说明的法律后果；第二，严格核对权属证书、登记情况、租赁合同等书面材料；第三，要求借款人与承租人协商解除租赁合同，特别是长期租赁合同；第四，针对不影响抵押权前提下的短期租赁合同，可要求其在抵押权设定后重新签订协议并由承租人作出“租赁到期无条件搬出”的书面承诺；第五，做好贷前调查、贷中审查、贷后检查，随时获取抵押房产法律状态的第一手资料。